Cabinet d'avocats Joly-Oster
4, rue Sainte Odile 67000 Strasbourg
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Les servitudes trouvent leur source principalement dans le Code Civil (art. 637 à 710) dans un titre intitulé “Des servitudes ou Services Fonciers”, mais également dans des textes spéciaux (Code de l’Urbanisme, le Code Forestier, le Code Rural, le Code de la Santé Publique ...) qui ont créé des servitudes.
Les servitudes ont enfin pour source des usages locaux constants et reconnus notamment en matière de distance des plantations, comme le prévoit expressément l’art. 671 du Code Civil.
Les servitudes sont définies par l’art. 637 du Code Civil qui précise:
“ une servitude est une charge ... imposée sur un héritage ... (immeuble bâti ou non bâti) pour l’usage ou l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire”.
La servitude est donc une charge pour l’immeuble quelle frappe (le fond servant) et un avantage pour l’immeuble qui en bénéficie (le fond dominant).
En conséquence, pour qu’il y ait servitude, il faut qu’il y ait deux immeubles appartenant à des propriétaires différents sans pour autant que les deux immeubles soient contigus.
Exemple: en matière de servitude du puisage, de passage d’extraction, d’écoulement des eaux, de lignes électriques, etc. ... les immeubles ne sont pas nécessairement contigus.Cette définition des servitudes appelle trois observations :
La Cour de Cassation a d’ailleurs jugé qu’une charge, qui ne procurerait aucun avantage au fond dominant, ne saurait constituer une servitude.
On y assimile l’agrément car tant la doctrine que la jurisprudence considèrent avec libéralité la notion d’utilité mentionnée dans le Code.
Exemple: une servitude de prospect assurant au propriétaire voisin une vue libre, constitue pour le fond dominant un agrément et non pas une utilité au sens strict. Il s’agit pourtant d’une servitude.Il n’est pas nécessaire que l’usage, l’utilité ou l’agrément soit actuel pour créer une servitude.
Exemple: dans le cadre des terrains à construire, on peut créer des servitudes dans l’éventualité d’une construction.Une clause intitulée servitude pourra être requalifiée si cette notion de charge d’immeuble n’existe pas.
En matière de servitude légale d’utilité publique, la notion de fond dominant et de fond servant n’existe pas, puisque celle-ci frappe uniquement un immeuble dans un intérêt public en application d’un texte légal sans se soucier de l’utilité ou de l’avantage d’un fond voisin.
Les servitudes constituent un droit réel immobilier accessoire du droit de propriété.
Ce droit ne doit d’aucune façon être confondu avec l’usufruit, ou le droit d’usage et d’habitation qui sont quelques fois qualifiés de "servitudes personnelles".
La grande différence vient du fait que les servitudes réelles grèvent la propriété ou lui profitent alors que les droits d’usufruit, d’usage et d’habitation sont attachés à la personne de leur bénéficiaire et disparaissent avec elle.
Les servitudes sont tellement liées à l’immeuble qu’elles ne peuvent être constituées ou modifiées conventionnellement que par un acte authentique, c’est-à-dire par un acte notarié.
Elles suivent les immeubles dont elles dépendent en cas de vente, de saisie ou d’expropriation et il n’est donc pas possible à un propriétaire de vendre son bien en se réservant l’usage d’une servitude lui profitant.
Une autre conséquence attachée au caractère de droit réel de la servitude est que le refus de souffrir l’exercice d’une servitude par le propriétaire du fond servant ne se résoud pas en dommages-intérêts, mais en obligation de faire assortie éventuellement d'une astreinte.
Les servitudes sont dites actives lorsqu’il s’agit du fond dominant et sont dites passives en ce qui concerne le fond servant qui les supporte.
L’art. 637 du Code Civil précise que les servitudes peuvent être établies sur des héritages. Cette expression s’applique à tous les immeubles bâtis ou non bâtis, faisant l’objet d’une propriété privée.
En droit public, une règle d’ordre public impose que le domaine public soit "inaliénable et imprescriptible", de sorte que même si des droits peuvent être conférés sur cette catégorie de biens, ces droits ne peuvent être assimilés à de véritables servitudes.
Par contre, les immeubles dépendant du domaine privé de l'État ou des collectivités locales, peuvent être grevés comme les biens privés de servitude au sens de l’art 637 du code civil.
A la frontière du domaine public et de la propriété privée, nous trouvons les monuments historiques classés. Ceux-ci sont en principe la propriété de particuliers, mais ils ne peuvent être grevés de servitude conventionnelle sans l’autorisation de l’administration en vertu d’une loi du 31 décembre 1913.
Par contre les terrains privés destinés à être incorporés au domaine public peuvent, dans le contrat de vente, faire l’objet d’une servitude au profit du vendeur.
Sur le plan juridique, l’on distingue les servitudes continues et les servitudes discontinues.
De telles servitudes s’acquièrent par un titre ou par la possession trentenaire lorsqu’elles sont apparentes.
Si elles ne sont pas apparentes, elles ne peuvent s’établir que par le titre.
De telles servitudes tels que le droit de passage, le droit de puisage ne peuvent s’établir que par titre qu’elles soient ou non apparentes (art. 691 du Code Civil).
L’on considère qu’une servitude est apparente, lorsqu’elle peut être reconnue par des ouvrages extérieurs (art. 689 alinéa 2).
Par opposition, les servitudes non apparentes ou occultes sont celles qui n’ont pas de signes extérieurs de leur existence et qui sont invisibles
Exemple l’interdiction de construire.
Toutes ces servitudes sont, soit actives, vues par le propriétaire du fond dominant qui en est bénéficiaire, soit passives vues par le propriétaire du fond servant qui les supporte.
Le Code Civil dans son art. 639 mentionne trois grandes catégories de servitude.
Exemple: la servitude d’écoulement des eaux, les sources, les rivières, l’irrigation, le bornage, les clôtures.
Ces dernières ont pour objet l’utilité publique ou communale, voir l’utilité des particuliers. Celles qui sont établies pour l’utilité publique résultent des lois et règlements particuliers.
Exemple: la servitude de halage, de réparation des ouvrages publics ont un caractère d’utilité pour les particuliers, les servitudes de mitoyenneté et de respect de distance des constructions, de vu d’égout, d’état, de droit de passage en cas d'enclave.
Ce sont les servitudes établies par des conventions entre propriétaire qui sont aussi appelées servitudes conventionnelles.
Exemple: une convention pour l’établissement d’une servitude de passage non réglementée par la loi, ou pour l’interdiction de construire.
Ces servitudes ne peuvent exister que si elles ne sont pas contraires à l’ordre public.
Exemple: Elles ne peuvent violer le principe de la libre circulation des biens, en instituant une inaliénabilité perpétuelle.
L’art. 1638 du Code Civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes ou occultes dans le contrat de vente.
En cas de non respect de cette obligation, l’acquéreur non informé pourra demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages-intérêts en établissant toutefois que les servitudes non apparentes sont de telle importance qu’il n’aurait pas acheté s’il les avait connues.
La jurisprudence a étendu l’obligation du vendeur en l’obligeant à révéler dans la mesure de ses moyens d’information, des servitudes non apparentes d’origine administratives et légales, telles les servitudes d’urbanisme.
Seules seront examinées les servitudes conventionnelles dont la création est permise par l’art. 686 du Code Civi.l Puisque la naissance et la mort des servitudes légales sont propres à chaque servitude et il convient de se référer aux textes qui les réglementent.
La création d’une servitude est permise sous réserve qu’elle ne soit pas imposée à la personne, ni en faveur d’une personne (ce ne serait plus une servitude) mais à un immeuble et pour un autre immeuble, et surtout qu’elle ne soit pas contraire à l’ordre public.
Exemple: on ne peut conventionnellement modifier une servitude légale instituée dans l’intérêt public.Pour que l’acte passé, puisse créer une véritable servitude génératrice d’un droit réel de nature immobilière, il ne faut en aucun cas qu’elle constitue une obligation personnelle du propriétaire envers un autre propriétaire.
Les tribunaux sont souvent amenés à interpréter la nature des conventions pour déterminer si cette convention devait ou non donner naissance à une servitude.
Si l’on synthétise la jurisprudence, pour qu’il y ait servitude, il faut que :
Le pouvoir souverain du Juge ne doit en aucun cas dénaturer les conventions. Celui-ci doit rechercher le but poursuivi plutôt que l’intention des parties.
En principe il y a servitude lorsque la convention fait supporter un service ou une charge à un immeuble sans nécessiter l’intervention active de son propriétaire au profit de l’autre immeuble pour l’utilité économique de celui-ci ou pour un quelconque avantage d’exploitation.
Ainsi on été considérées comme constituant des servitudes, les conventions tendant à :
Par contre, malgré la qualification donnée au contrat, il a été jugé que ne constituaient pas des servitudes les conventions tendant à :
Ces obligations constituent des charges et non des servitudes.
En tous les cas, aucune convention ne peut porter atteinte à l’ordre public, de sorte que :
Pour créer une servitude qui est donc un droit réel, immobilier, il convient que les parties aient la capacité juridique, c’est-à-dire une capacité qui leur permet notamment de vendre ou d’acheter un bien immobilier.
Exemple: l’usufruitier seul ou le nu-propriétaire seul ne peut séparément conférer des servitudes sur le bien affecté à leur jouissance ou à leur propriété. Il pourrait par contre le faire d’un commun accord.Si dans le cas d’une indivision, un des indivisaires constituait une servitude sur le fond indivis, celle-ci ne serait pas nulle, mais son exercice serait suspendu jusqu’au jour où le consentement de l’ensemble des indivisaires serait obtenu ou jusqu’au moment ou par suite de licitation ou de partage, l’immeuble serait devenu la propriété de l’indivisaire qui l’a créée.
Lorsqu’un immeuble est hypothéqué, le propriétaire peut constituer une servitude, mais celle-ci sera inopposable au créancier hypothécaire qui en cas de saisie pourrait exiger de mentionner dans le cahier des charges que l’immeuble gagé est libre de servitude.
Le titre est un acte juridique écrit, en principe conventionnel, mais il pourrait aussi résulter d’un jugement constitutif de la servitude. A ce titre, doit être intervenu le propriétaire du fond servant ou ses auteurs, à défaut la servitude lui serait inopposable car le fondement de la servitude conventionnelle doit se trouver dans les titres de propriété du fond servant.
De plus, pour être opposable aux tiers, l’acte constitutif de servitude doit être authentique, c’est-à-dire reçu par un notaire. Il est toutefois possible qu’un acte sous seing privé soit converti en acte authentique en le déposant aux minutes d’un notaire avec reconnaissance d’écriture et de signature, et publication au Livre Foncier.
En cas de contestation sur le titre, les Juges doivent rechercher la commune intention des parties plutôt que de s’attacher au sens littéral des termes. L’art. 695 du Code Civil prévoit que le titre constitutif de servitude à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif émanant du propriétaire du fond asservi.
Un titre récognitif est un acte par lequel on reconnaît ou on ratifie un droit ou une obligation antérieur en rappelant le titre constitutif qui l’a créé dont l’original est perdu. Un tel titre ne peut produire le même effet que le titre constitutif d’origine perdu qu’en ce qui concerne les servitudes continues non apparentes ou les servitudes discontinues. Il doit consacrer d’une manière certaine l’existence des servitudes sans pour autant reproduire littéralement le titre égaré.
Il s’agit d’une sorte d’aveu fait par le propriétaire du fond servant sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’acceptation du propriétaire du fond dominant, et d’autre part les conditions de l’art. 1337 du Code Civil ne sont pas nécessaires pour la validité du titre récognitif prévu par l’art. 695 du Code Civil.
Si les servitudes légales d’intérêt privé n’ont pas à être publiées pour être opposables au tiers, un acte fixant conventionnelle ment l’assiette et le mode d’exercice d’une servitude légale, doit être publié au Bureau des Hypothèques pour être opposé à un tiers acquéreur de l’immeuble grevé de la servitude.
Seules les servitudes à la fois continues et apparentes peuvent s’acquérir par la prescription, c’est-à-dire par la possession de 30 ans.
Par contre, les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues apparentes et non apparentes, ne peuvent s’établir que par titre. Toutefois, l’acquisition de servitude par prescription ne s’applique pas aux immeubles inaliénables, (tels que les biens d’auto lorsqu’ils existaient) et aux immeubles du domaine public ou aux immeubles classés comme monuments historiques au site classé.
La prescription trentenaire commence à courir dès l’achèvement des ouvrages extérieurs permanents qui ont rendu la servitude apparente.
Pour prescrire, il faut d’après le droit commun (art. 2261 du Code Civil) que la possession soit à la fois :
L’usage à titre précaire ou de tolérance ne peut être considéré pour valoir possession comptant pour déterminer la prescription trentenaire.
De plus, la possession ne doit pas être contraire à l’ordre public ni résulter d’actes de violence. Les servitudes à la fois continues et apparentes, peuvent être établies par la destination du père de famille en application de l’art. 682 du Code Civil. Il ne peut y avoir destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.
Le bénéficiaire d’une telle servitude n’a pas à justifier de titre constitutif dès l’instant que les conditions posées par l’art. 693 sont remplies.
L’art. 694 du Code Civil stipule que si le propriétaire de deux immeubles entre lesquels il existe un parent de servitude, dispose de l’une des propriétés sans que le contrat ne contienne aucune convention relative à la servitude, celle-ci continue d’exister activement ou passivement en faveur de la propriété aliénée ou sur la propriété aliénée.
Cette disposition est applicable aux servitudes discontinues apparentes. Pour en profiter, il convient de justifier que l’acte juridique de séparation ne contient aucune clause contraire à l’existence de la servitude réclamée, et le Juge doit obligatoirement constater cette absence de clause contraire.
La notion de destination du père de famille implique nécessairement une séparation de propriété quelle qu’en soit la cause. S’il est nécessaire que les deux propriétaires aient eu originellement le même propriétaire, il n’est pas nécessaire qu’elle soit contigu.
L’état de fait révélant l’existence de la servitude doit émaner du propriétaire commun d’origine et exister au moment de la division des deux fonds. C’est au propriétaire qui conteste l’existence de cette servitude de faire la preuve d’une convention contraire faisant échec à la destination du bon père de famille.
L’acquisition d’une servitude par destination du père de famille n’est pas soumise aux formalités de publicité foncière, l’état de fait apparent la rend opposable aux tiers.
L’usage et l’étendue des servitudes conventionnelles se règlent par le titre, c’est-à-dire par l’acte qui le constitue. A défaut de titre ou dans le silence de celui-ci, il convient de s’en rapporter aux règles établies par le Code Civil.
Si pour les servitudes légales d’ordre privé, c’est la loi qui en détermine l’usage et l’étendue, il n’est pas interdit de convenir de dérogation par accord mutuel des propriétaires intéressés. Bien entendu, de telles conventions ne peuvent être faites en ce qui concerne les servitudes légales d’utilité publique.
En cas de litige, les tribunaux apprécient les droits des parties en partant du titre. En cas d’insuffisance ou à défaut de titre, ce sont les règles du Code Civil qui sont appliqués sans y exclure l’examen des circonstances de fait permettant d’établir l’intention des parties ou la destination du bon père de famille.
En cas de doute, le Juge doit concilier l’avantage du fond dominant avec le minimum d’inconvénient pour le fond servant.
En application de l’art. 696 du Code Civil quand on établi une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. Cet article cite à titre d’exemple “la servitude de puiser l’eau à la fontaine d’autrui emporte nécessairement le droit de passage”.
Ce principe est applicable également aux servitudes acquises par prescription ou par destination du père de famille. Il créé donc une servitude secondaire accessoire de la servitude conférée, et indissolublement lié à elle.
Le droit accessoire par l’art. 696 doit être nécessaire ce qui exclut le droit simplement utile.
En partant du même principe, l’art. 697 précise que : “celui auquel est due une servitude a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver”.
Là encore c’est la nécessité et non la simple utilité qui est appréciée. Les frais occasionnés par ces ouvrages incombent sauf convention contraire au propriétaire bénéficiaire de la servitude.
L’art. 702 du Code Civil interdit au bénéficiaire de la servitude de faire dans sa propriété, ou dans la propriété débitrice de la servitude aucun changement qui aggrave la condition de la propriété grevée. Une servitude ne peut donc être aggravée si ce n’est avec l’accord des intéressés.
Les tribunaux ont notamment jugé :
En cas de litige, les Juges sanctionnent l’auteur de la violation, soit en le condamnant à rétablir les lieux dans leur état primitif, soit à verser des dommages-intérêts, soit à subir ces deux contraintes ensemble.
L’art. 701 du Code Civil prévoit que le propriétaire du fond débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tend à en diminuer l’usage, ou à rendre cet usage plus incommode. Ainsi, il ne peut ni changer l’état des lieux, ni transporter l’usage de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.
Le propriétaire de l’immeuble débiteur de la servitude, en application de l’art. 699, a la faculté d’abandonner sa propriété au propriétaire bénéficiaire de la servitude s’il veut s’affranchir des frais lui incombant d’après le titre pour les ouvrages nécessaires à l’usage et à la conservation de la servitude.
Cette faculté d’abandon est d’ordre public, et on ne peut donc y renoncer à l’avance. L’abandon n’a pas à être accepté par le propriétaire du fond dominant, et ne peut être fait sans son consentement. Il suffira de lui signifier l’acte d’abandon, lequel devra être publié au Livre Foncier.
On pourrait y ajouter l’abandon, la résolution du titre de propriété grevé et la destruction du bien grevé.
Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent dans un état tel qu’on ne peut plus en user selon l’art. 703 du Code Civil.
Cette cessation ne constitue pas toujours une extinction définitive, puisque l’art. 704 du Code Civil précise que les servitudes revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user, à moins qu’il ne se soit écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l’extinction de la servitude à savoir 30 ans.
Exemple, une source tarie rejaillie à nouveau. Une servitude de vue disparaît avec le bâtiment qui en profitait, mais réapparaît en cas de construction nouvelle.Toute servitude est éteinte lorsque le fond à qui elle est due et celui qui la doit sont réunis dans une même main, car on ne peut avoir de servitude sur soi-même, et ce quelle que soit l’origine juridique de cette réunion (art. 705 du Code Civil).
Toutefois la réunion doit être définitive, irrévocable et totale, mais l’exercice d’une action résolutoire ferait le cas échéant renaître la servitude.
La servitude peut également être éteinte par non usage pendant 30 ans en vertu de l’art. 706 du Code Civil.
C’est le propriétaire de l’immeuble débiteur de la servitude qui doit faire preuve du non usage lorsqu’il s’agit d’une servitude continue basée sur un titre, et le propriétaire de l’immeuble bénéficiaire de la servitude doit justifier de l’exercice de la servitude discontinue ou la servitude continue non fondée sur un titre.
La cause du non usage n’a pas à être examinée, sauf si la nature même de la servitude imposait un délai pour en jouir.
La durée de la prescription peut être interrompue par un exercice intermittent de la servitude ou par une reconnaissance volontaire ou judiciaire de celle-ci ou encore la prescription peut être suspendue conformément au droit commun au profit des incapables.
Le point de départ du délai de 30 ans varie selon la nature des servitudes atteintes. Ainsi si la servitude est discontinue, le délai commencera à partir du jour où a été exécuté le plus récent acte d’exercice de cette servitude. Si la servitude est continue, le délai sera compté à partir du jour où un fait matériel empêche l’usage de celle-ci ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude.
Le mode d’exercice de la servitude peut se prescrire contre la servitude elle-même et de la même manière. (art. 808 du Code Civil). Par conséquent, une servitude peut subsister partiellement alors que certains endroits y attachés sont atteints par la prescription par suite de non usage si celui-ci n’a pas été causé par l’état matériel des lieux modifiés par le propriétaire du fond servant.
En cas d’indivision de la propriété bénéficiaire de la servitude, la jouissance de celle-ci par l’un des indivisaires empêche la prescription à l’égard de tous (art. 709 du code civil), tant que dure l’indivision.
Il est toujours possible aux parties de renoncer conventionnellement à une servitude.
Le propriétaire du fond dominant peut renoncer expressément ou tacitement à la servitude lui profitant, mais comme il est de règle qu’une renonciation ne se présume pas, il est recommandé d’établir un acte authentique pour la constater et la publier au Livre Foncier afin de la rendre opposable au tiers.
Pour qu’une renonciation soit valable, la personne qui renonce doit avoir la capacité juridique d’aliéner. La renonciation est normalement faite à titre gratuit. Si celle-ci est accompagnée du versement d’une indemnité, on parle de rachat soumis aux règles du contrat de vente et l’acte doit être établi en la forme authentique et publié au Livre Foncier.
Dès lors que la servitude constitue un droit réel, immobilier, attaché au droit de propriété lui-même, la renonciation a une servitude ou la renonciation à une servitude, ne peut nuire aux droits des créanciers hypothécaires inscrits sur l’immeuble bénéficiaire de servitude s’ils n’ont pas donné leur consentement.
Pour la même raison, la résolution judiciaire du titre de propriété de celui qui a conféré une servitude, entraîne l’extinction de celle-ci, alors que la résolution du titre de la propriété bénéficiaire de la servitude, laisse subsister celle-ci. En effet, dans le premier cas une charge a été créée, alors que dans le second un avantage a été acquis.
Les servitudes disparaissent lorsque le propriétaire du fond servant use de la faculté d’abandon de l’art. 699 du Code Civil pour ne pas participer aux frais des ouvrages nécessaires pour l’usage ou la conservation de la servitude.
Elles disparaissent également en cas de perte ou de destruction définitive du bien grevé ou d’expropriation pour cause d’utilité publique, en cas de résolution judiciaire du titre de propriété de l’immeuble si la servitude avait été conférée après la date du titre résolu.